Cập nhật ngay đơn giá xây dựng phần thô 2026 mới nhất, dao động từ 3.500.000 VNĐ – 4.800.000 VNĐ/m2, để dự toán chi phí chính xác cho ngôi nhà tương lai của bạn. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng, cách tính diện tích xây dựng theo từng hạng mục và cung cấp bảng giá tham khảo chuẩn xác nhất.

Bảng báo giá xây dựng phần thô 2026 chi tiết và mới nhất

Bảng báo giá xây dựng phần thô năm 2026 hiện nay dao động phổ biến từ 3.500.000 VNĐ đến 4.800.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào loại hình công trình và phong cách kiến trúc. Tại CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG TRƯỜNG PHÁT THỊNH, chúng tôi luôn theo dõi sát sao biến động thị trường để cập nhật mức giá cạnh tranh và minh bạch nhất cho khách hàng.

Đơn giá xây dựng phần thô theo loại hình nhà ở

Mức chi phí đầu tư sẽ có sự chênh lệch rõ rệt dựa trên quy mô và yêu cầu kỹ thuật của từng loại hình nhà ở cụ thể. Các công trình có kết cấu phức tạp đương nhiên sẽ đòi hỏi ngân sách cao hơn so với nhà ở dân dụng cơ bản.

Bảng giá xây dựng phần thô nhà phố (Hiện đại, Tân cổ điển)

Bảng giá xây dựng phần thô nhà phố năm 2026 thường bắt đầu từ 3.500.000 VNĐ/m2 cho phong cách hiện đại và có thể lên đến 3.950.000 VNĐ/m2 đối với phong cách tân cổ điển. Mức giá này đã bao gồm toàn bộ vật tư thô và nhân công thi công.

Loại hình nhà phố	Phong cách kiến trúc	Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2)
Nhà phố tiêu chuẩn	Hiện đại	3.500.000 – 3.800.000
Nhà phố cao cấp	Tân cổ điển	3.600.000 – 3.950.000

Bảng giá xây dựng phần thô biệt thự (Hiện đại, Tân cổ điển)

Bảng giá xây dựng phần thô biệt thự đòi hỏi ngân sách cao hơn, dao động từ 3.800.000 VNĐ/m2 đến 4.800.000 VNĐ/m2 do tính phức tạp trong kết cấu chịu lực. Các chi tiết phào chỉ của phong cách cổ điển sẽ làm tăng đáng kể đơn giá thi công.

Loại hình biệt thự	Phong cách kiến trúc	Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2)
Biệt thự phố	Hiện đại	3.800.000 – 4.000.000
Biệt thự vườn/nghỉ dưỡng	Tân cổ điển / Cổ điển	4.000.000 – 4.800.000

Đơn giá nhân công xây dựng phần thô

Đơn giá nhân công xây dựng phần thô năm 2026 trung bình rơi vào khoảng 1.500.000 VNĐ đến 1.800.000 VNĐ/m2 diện tích xây dựng. Đây là khoản chi phí chi trả trực tiếp cho đội ngũ thợ thi công để thực hiện các công đoạn từ làm móng đến cất nóc.

Lưu ý quan trọng về đơn giá

Khi tham khảo các bảng báo giá, dự toán chi phí, chủ đầu tư cần làm rõ các hạng mục đã bao gồm để kiểm soát chặt chẽ chi phí phát sinh. Mức giá thực tế có thể thay đổi nhẹ theo biến động giá vật tư trên thị trường tại thời điểm khởi công.

Cách tính chi phí xây dựng phần thô theo m2 chuẩn xác nhất

Cách tính đơn giá xây dựng phần thô theo m2 chuẩn xác nhất là lấy tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá thi công tương ứng của nhà thầu. Phương pháp này được áp dụng rộng rãi giúp chủ nhà dễ dàng hình dung và chuẩn bị tổng ngân sách.

Công thức tính tổng chi phí xây thô

Để có con số dự toán cuối cùng, bạn chỉ cần áp dụng công thức toán học cơ bản: Tổng chi phí xây thô = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng phần thô theo m2. Bạn cần bóc tách kỹ diện tích để công thức này phát huy độ chính xác.

Hướng dẫn cách tính tổng diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng không chỉ là diện tích mặt sàn sử dụng bên trong nhà mà còn bao gồm diện tích móng, mái và các khu vực phụ trợ nhân với hệ số tương ứng. Việc nắm rõ các hệ số này rất quan trọng để không bị bỡ ngỡ khi đọc báo giá.

Cách tính diện tích móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)

Diện tích móng được tính theo tỷ lệ phần trăm so với diện tích tầng trệt, thường dao động từ 30% đến 70% tùy thuộc vào biện pháp thi công.

Móng đơn: Tính 30% – 40% diện tích.
Móng băng: Tính 50% – 70% diện tích.
Móng cọc: Tính 40% – 50% diện tích (chưa bao gồm chi phí ép cọc).

Cách tính diện tích tầng hầm

Tầng hầm có chi phí thi công cao do độ khó kỹ thuật trong việc chắn đất và chống thấm, hệ số tính diện tích thường từ 150% đến 200%. Độ sâu của hầm so với vỉa hè càng lớn thì hệ số nhân diện tích càng cao.

Cách tính diện tích các tầng và sân thượng

Diện tích các tầng lầu (bao gồm ban công) có mái che phía trên được tính 100% diện tích sàn. Sân thượng không có mái che, chỉ có lan can bao quanh thường được tính hệ số từ 30% đến 50% diện tích.

Cách tính diện tích mái (mái bằng, mái Tole, mái ngói)

Tương tự như móng, diện tích mái được quy đổi theo hệ số dựa trên vật liệu thi công: mái Tole tính 30%, mái bằng bê tông cốt thép tính 50%, và mái ngói thi công vì kèo sắt tính 70% – 100%.

Toàn bộ các hạng mục thi công và vật tư trong xây dựng phần thô

Việc hiểu rõ các hạng mục thi công và vật tư đi kèm giúp bạn giám sát công trình hiệu quả, đảm bảo chất lượng công trình, độ bền và sự an toàn tuyệt đối.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Xây nhà phần thô gồm những gì? Về cơ bản, nó bao gồm việc thi công toàn bộ kết cấu chịu lực, xây tường bao che, tường ngăn phòng và định hình hệ thống đường ống ngầm. Đây là giai đoạn tạo hình dáng và sự vững chãi cho ngôi nhà.

Phần móng và công trình ngầm (bể tự hoại, hố ga)

Hạng mục đầu tiên là công tác đào đất, đổ bê tông móng và xây dựng các công trình ngầm. Các cấu kiện như bể ngầm, hố ga, bể tự hoại được thi công kiên cố ngay từ đầu để đảm bảo vệ sinh và thoát nước.

Phần khung kết cấu (cột, dầm, sàn bê tông)

Phần khung nhà là bộ xương sống của công trình, bao gồm việc gia công lắp dựng cốt thép, ghép cốp pha và đổ bê tông cho các cấu kiện chịu lực. Các cấu kiện này bao gồm cột, dầm, sàn bê tông cốt thép các tầng.

Phần mộc (xây tô tường, cầu thang)

Sau khi hoàn thiện khung bê tông, thợ thi công sẽ tiến hành xây tường bao che bên ngoài và tường ngăn chia phòng bên trong. Công đoạn này cũng bao gồm việc tô trát tường và đổ bê tông bản cầu thang.

Hệ thống điện nước âm tường

Cuối cùng, nhà thầu sẽ tiến hành rạch tường để lắp đặt hệ thống điện nước âm tường. Hạng mục này bao gồm việc đi ống luồn dây điện, đế âm tường và mạng lưới đường ống cấp thoát nước cơ bản.

Vật tư xây dựng phần thô bao gồm những gì?

Vật tư xây dựng phần thô bao gồm những gì? Gói dịch vụ này cung cấp toàn bộ vật tư thô cơ bản, đạt tiêu chuẩn chất lượng để tạo nên khung xương vững chắc cho ngôi nhà trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch

Các vật liệu cốt lõi không thể thiếu bao gồm thép xây dựng (Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát), xi măng (Hà Tiên, Insee), cát vàng hạt lớn, đá 1×2 và gạch tuynel để xây tường. Tại CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG TRƯỜNG PHÁT THỊNH, chúng tôi cam kết sử dụng đúng chủng loại vật tư đã ký kết.

Bê tông thương phẩm

Bê tông thương phẩm (bê tông tươi) hoặc bê tông trộn máy tại chỗ được sử dụng cho toàn bộ cấu kiện móng, dầm, sàn. Nhà thầu phải đảm bảo cấp phối mác bê tông theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật của bản vẽ.

Dây điện, ống nước, hóa chất chống thấm

Nhà thầu cũng chịu trách nhiệm cung cấp dây điện (Cadivi, Daphaco), ống nước (Bình Minh) âm tường và các loại hóa chất chống thấm chuyên dụng cho các khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước như sàn vệ sinh, ban công.

Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô rất đa dạng, từ điều kiện thực tế của khu đất thi công đến yêu cầu đặc thù về thẩm mỹ của từng gia chủ.

Quy mô và diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng càng lớn, đơn giá tính theo m2 thường sẽ được chiết khấu và tối ưu hơn. Điều này là do nhà thầu có thể tiết kiệm được tỷ trọng chi phí quản lý, bảo vệ và cước vận chuyển vật tư.

Phong cách kiến trúc (hiện đại, tân cổ điển)

Phong cách kiến trúc hiện đại với đường nét thẳng, đơn giản sẽ có giá thi công mộc rẻ hơn. Ngược lại, phong cách tân cổ điển hay cổ điển đòi hỏi thợ phải đắp vẽ nhiều phào chỉ, hoa văn phức tạp nên tốn kém nhiều nhân công hơn.

Vị trí và điều kiện thi công (mặt tiền, hẻm nhỏ)

Đơn giá xây dựng phần thô TPHCM thường cao hơn ở những khu vực hẻm nhỏ hẹp dưới 3m. Nguyên nhân là do xe tải lớn không thể vào, phát sinh chi phí vận chuyển vật tư bằng xe ba gác và khó khăn trong việc tập kết máy móc.

Chất lượng vật tư thô

Việc lựa chọn thương hiệu vật tư thô sẽ tác động trực tiếp đến tổng ngân sách. Sử dụng thép Việt Nhật hay ống nước Bình Minh cao cấp chắc chắn sẽ có sự chênh lệch giá so với các thương hiệu bình dân khác trên thị trường.

Uy tín và năng lực của nhà thầu

Một nhà thầu xây dựng uy tín, chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm thường có mức báo giá nhỉnh hơn mặt bằng chung. Đổi lại, họ mang đến sự an tâm tuyệt đối về chất lượng kết cấu, tiến độ thi công và hạn chế tối đa rủi ro.

So sánh giữa xây thô và xây nhà trọn gói: Nên chọn hình thức nào?

So sánh xây thô và xây nhà trọn gói giúp chủ đầu tư cân nhắc hình thức thi công phù hợp nhất với quỹ thời gian, chuyên môn và khả năng quản lý tài chính của gia đình mình.

Ưu và nhược điểm của xây dựng phần thô

Điểm mạnh lớn nhất của gói xây thô là bạn được hoàn toàn chủ động tìm kiếm và mua sắm vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn nước, thiết bị điện theo đúng sở thích và ngân sách. Tuy nhiên, nhược điểm là bạn phải tốn rất nhiều thời gian để giám sát và điều phối thợ phụ.

Ưu và nhược điểm của xây nhà trọn gói

Xây nhà trọn gói giúp chủ nhà thảnh thơi, nhà thầu sẽ lo liệu mọi thứ đảm bảo tiến độ thi công nhanh chóng và đồng bộ. Dù chi phí ban đầu có vẻ cao hơn, nhưng nó giúp bạn tránh được lạm phát vật tư và những mệt mỏi không đáng có.

Bảng so sánh tổng quan

Dưới đây là bảng so sánh tóm tắt giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định cuối cùng cho tổ ấm của mình.

Tiêu chí	Xây dựng phần thô	Xây nhà trọn gói
Thời gian của chủ nhà	Tốn nhiều thời gian quản lý	Tiết kiệm tối đa thời gian
Kiểm soát vật liệu	Chủ động chọn vật liệu hoàn thiện	Phụ thuộc vào hợp đồng ban đầu
Rủi ro phát sinh	Dễ phát sinh nếu không có kinh nghiệm	Hạn chế tối đa chi phí phát sinh

Những kinh nghiệm quan trọng khi lựa chọn nhà thầu xây thô uy tín

Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây thô uy tín là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của toàn bộ dự án. Đừng chỉ nhìn vào mức giá rẻ mà bỏ qua các yếu tố về năng lực và cam kết bảo hành.

Kiểm tra pháp lý và năng lực công ty

Trước khi làm việc, hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp giấy phép kinh doanh, chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng. Đồng thời, một nhà thầu chuyên nghiệp cũng sẽ hỗ trợ bạn các thủ tục liên quan đến bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng.

Tham khảo các công trình đã thực hiện

Việc tham quan thực tế các dự án mà nhà thầu đang hoặc đã thi công giúp bạn đánh giá khách quan năng lực tổ chức. Qua đó, bạn có thể kiểm chứng được sự gọn gàng tại công trường, tay nghề thợ và độ sắc nét của công trình.

Phân tích kỹ bảng báo giá và hợp đồng xây dựng

Một hợp đồng xây dựng minh bạch cần đính kèm bảng dự toán bóc tách chi tiết khối lượng. Hợp đồng phải ghi rõ ràng chủng loại, thương hiệu vật tư, tiến độ thanh toán từng đợt và thời gian bảo hành kết cấu cụ thể.

Lưu ý về vấn đề chi phí phát sinh

Xây nhà phần thô có phát sinh chi phí không? Câu trả lời là hoàn toàn có thể xảy ra nếu hồ sơ thiết kế ban đầu không chuẩn hoặc chủ đầu tư liên tục thay đổi công năng giữa chừng. Hãy chốt kỹ mọi phương án kiến trúc ngay từ đầu để khóa ngân sách an toàn.

Việc nắm rõ đơn giá xây dựng phần thô 2026 và các yếu tố liên quan là bước đầu tiên và quan trọng nhất để xây dựng một ngôi nhà vững chắc, an toàn với chi phí tối ưu. Bằng cách hiểu rõ cách tính diện tích, các hạng mục thi công và lựa chọn nhà thầu uy tín, bạn có thể chủ động kiểm soát ngân sách, tránh các chi phí phát sinh không đáng có và đảm bảo chất lượng cho tổ ấm của mình.

Liên hệ ngay với CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG TRƯỜNG PHÁT THỊNH qua hotline 0906 990 350 – 0916 990 350 để nhận tư vấn miễn phí, báo giá chi tiết và chính xác nhất cho công trình của bạn!

Lưu ý: Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo. Để có được lời khuyên tốt nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể dựa trên nhu cầu thực tế của bạn.